フラット35で3000万円台。新築か中古住宅かローコスト注文住宅か?メリット・デメリット

今もっとも悩んでいることの一つ。

3180万以内で、新築か中古かローコストか。

新築の場合


メリット
・フラット35Sの仮審査が通っているので本審査もOKがもらいやすい。
・新築はすべてフラット35S適応物件なので、金利が安くなる。-0.25%。
・やっぱキレイだしいいよね。

デメリット
・駅から遠すぎる。20分かバスを使わないといけない。(駅近しか住んだこと無い人間)
・3180万以内の物件が少なすぎる
・基本名古屋市外。市内なら守山区・中川区・港区・南区
・建物の価格が高い。土地1000万+建物2000万とかザラ。20年後には建物の価値はゼロなので1000万程度でしか売ることができない。という物件が多い。

中古物件の場合


メリット
・立地が良くて、意外と安めの物件が見つかる
・住宅ローン控除を使わなくても安く手に入る可能性がある
・築15年くらいなら、内装を変えなくても全然住めるくらいキレイ。
・安めに買って、さっさと返して20年後くらいに2000万くらいで注文住宅という手もある。
・土地の価値2000万、建物の価値500万というおいしい物件にめぐりあう可能性がある。(土地の価値は滅多に下がらないから20年後でもいい値段で売れる)

デメリット
・いい物件見極めが難しい
・ホームインスペクション(住宅診断)をしてくれる人を探す手間
・ホームインスペクションを拒否る人もいる
・住宅ローン控除が使えない場合がある

注文住宅の場合


近頃は1000万円台でいろいろ選べるローコスト住宅が流行っていますね。一括見積もりを請求すれば、安いハウスメーカーが見つかる可能性もあるので、3000万円しか借りれない僕でも建てれる可能性が広がります。

メリット
・建売とは一味ちがう、おしゃれな家を建てることが出来る。
・フラット35Sに対応させることができる。
・家具も家とおなじ感じで同時にお願いできるかも。
・土地探しから手伝ってもらえる可能性もある。

デメリット
・土地探し~住むまでの手順がイマイチわかりにくい。
・銀行の住宅ローンではなく、フラット35の場合は「つなぎ融資※後述」が必要となる。
・妙なハウスメーカーにあたるとふっかけられる。
・不動産&工務店のタッグでぼったくられる可能性。
・地盤改良工事費用(数百万)がかかるかもしれないので、見積もりとかなり違ってくる可能性がある

※つなぎ融資
…注文住宅は土地を購入してからじゃないと工事できません。なので、住宅を立てる前に、土地代の何千万というお金が必要になります。それプラス、工事前に材料費とかの着工金が必要になります。
土地代+着工金の代金を工事前に支払わないといけないということ。
でも、フラット35は【家が建ってから】じゃないとお金をくれません。
なので、家が立つまでの間【つなぎ】でお金を借りないといけないんです。
だから、つなぎ融資と言うんですね。

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